En las últimas décadas hemos podido apreciar el crecimiento y consolidación de las grandes empresas constructoras de viviendas en México; empresas cuyos nombres están bien posicionados, cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y han construido la vivienda de miles de mexicanos a lo largo de todo el país. Con total seguridad puedo afirmar que usted, o alguien cercado a usted, vive en una casa construida por ellas. Sin embargo, la historia y diseño empresarial tan exitoso, que tardó décadas en desarrollarse, se está desmoronando y reconfigurando en menos de una semana. Las grandes constructoras de vivienda hoy están enfrentando su peor crisis financiera, crisis que empezó a fines del año pasado y que estos días se está colapsando de una manera dramática. No estoy hablando de la crisis inmobiliaria que enfrentó el vecino del norte en 2008 y 2009, sino de una crisis que se ha estado fermentando silenciosamente en el último semestre. En esta columna trataré de explicarle las causas de esta situación y tratar de rescatar algunas lecciones importantes que pueden tener un alumno de negocios o un emprendedor.

Para introducirlo en el tema, de las 140 empresas mexicanas que cotizan sus acciones en la BMV, seis son empresas constructoras de vivienda -Corporación Geo (GEO), Urbi Desarrollos Urbanos (URBI), Desarrolladora Homex (HOMEX), Sare Holding (SARE), Consorcio Ara (ARA) y Consorcio Hogar (HOGAR)- y tres de ellas forman parte del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la BMV, indicador que reúne a las 35 acciones más representativas por volumen negociado. Cotizar en la BMV les permite a las empresas captar recursos financieros de inversionistas privados e institucionales como son sociedades de inversión, bancos, afores, y que cumplen con varias funciones importantes para la actividad financiera de un país. Estos inversionistas institucionales permiten que personas físicas, como usted y yo, podamos ahorrar de manera colectiva y obtener rendimientos para nuestros fondos de pensiones, cajas de ahorros, fondos de ahorros, sociedades de inversión, etc. Los recursos que captan los agrupan en diferentes instrumentos financieros, representativos de deuda pública, como de acciones y deuda privada. Además, los mercados financieros, como la BMV, permiten a los empresarios fijar un valor a sus empresas y proveen liquidez a los inversionistas ya que facilitan la compra venta de estos instrumentos.

Los estados financieros del primer trimestre de las seis compañías que cotizan sus acciones en la BMW reportaron resultados negativos. Los ingresos por venta de las seis compañías en conjunto habían caído 48% con respecto al mismo período del año pasado y 53% con respecto al trimestre anterior, el último del 2012. Con respecto a utilidades de ese primer trimestre, sólo Homex y Ara pudieron mantener utilidades, mientras que las demás reportaron dramáticas pérdidas. Ya desde fines de enero los inversionistas habían notado que el panorama no era alentador y sin esperar los resultados del primer trimestre las acciones de Sare, Urbi, Geo y Homex iniciaron una caída libre. En lo que va del año, el precio de las acciones de Homex, Geo, Urbi y Sare han tenido una pérdida de valor de 90%, 89%, 86% y 62% respectivamente. La acción de Homex se cotizaba cerca de los $31.80 a inicios de año y su precio actual es de $3.17, el día de hoy se suspendió temporalmente su cotización de la BMV por una caída superior al 14% del valor de su acción. La cotización de las acciones de Urbi fue suspendida el jueves 26 de junio con un precio de $1.57, cuando se cotizó a inicios de año cerca de $8.27; y la acción de Geo dejó de cotizar el lunes 29 de julio con un precio cercano a $1.66, diferente a los $14.63 que fue su cotización a inicios de año. En el caso de Urbi y Geo la suspensión de actividades fue porque ambas compañías anunciaron que postergarían la presentación de sus estados financieros del segundo trimestre. Por su parte, la acción de Sare se cotiza a $0.38 luego de empezar el año a $1.00. Comportamiento diferente tuvieron las acciones de Ara y Hogar. En el caso de Ara, la cotización de su acción hoy es similar a la cotización de inicios de año, pero si ha reportado una alta volatilidad, mientras que la acción de Hogar ha tenido un comportamiento positivo con una ganancia de 11%, aumentando su cotización de $3.08 a 3.48 en estos 7 meses del año.

Con respecto al segundo trimestre del año, las empresas Ara y Hogar han mantenido su volumen de ventas y reportaron utilidades, Sare tuvo una recuperación en sus ventas pero sigue generando pérdidas, cómo lo ha hecho en los últimos trimestres. Las ventas de Homex cayeron a la tercera parte de sus ingresos del primer trimestre del 2013 y a una sexta parte del mismo período del año pasado; y generó pérdidas equivalentes al doble de su capital contable. De Urbi y Geo no tenemos información y el que una empresa postergue la presentación de su información financiera es una muy mala señal sobre su desempeño financiero.

¿Qué le pasó a estas empresas? La respuesta a esta pregunta es compleja y tiene muchas aristas. Los analistas financieros hacen referencia a dos causas principales, el cambio de sexenio y el alto nivel de apalancamiento de estas compañías. ¿Cómo afecta el cambio de gobierno de una manera tan dramática a nuestras empresas constructoras? El gobierno del presidente Peña Nieto lanzó en febrero de este año su Plan Nacional de Vivienda que genera dos cambios principales: El primer cambio es el ordenamiento de la mancha urbana; es decir, las constructoras ya no podrán construir casas en zonas geográficas que no sean parte de dicho ordenamiento. Uno diría que el único impacto de este cambio es que ahora las casas serán más caras, pero hay que considerar que estas empresas ya tienen compradas miles de hectáreas de terrenos que dejarán de tener valor estratégico y significarán eventualmente una pérdida económica para las empresas y sus accionistas e inversionistas. El otro cambio es que se promoverá la construcción de vivienda vertical, o mejor conocidas como departamentos. La construcción de edificios departamentales requiere de recursos, capacidades y competencias que estas empresas constructoras no tienen, y el flujo financiero de construir un edificio de departamento es muy diferente al de construir casas, porque mientras una empresa constructora puede construir las casas conforme va vendiendo las primeras; en el negocios de departamentos primero hay que terminar el edificio y luego se pueden ocupar los departamentos. Para complicar el panorama anterior aún está pendiente que el gobierno federal promulgue las nuevas reglas de operación para los subsidios del sector vivienda lo que aumenta la incertidumbre en el sector de la construcción de viviendas.

La segunda causa que refieren los analistas es el excesivo apalancamiento de las empresas constructoras. Es decir que de cada peso que tenían las empresas constructoras en sus activos, $0.70 era financiado con deuda de corto o mediano plazo mientras que sólo $0.30 era adquirido por aportación de los accionistas. La única empresa con comportamiento diferente fue Ara, donde el capital de la empresa (aportación de los socios) es mayor que su deuda. Esto genera los siguientes problemas: En primer lugar, la deuda implica un costo financiero fijo. Si una empresa reduce sus ventas, podrá reducir sus costos variables, pero sus costos fijos generan deseconomías de escala y las pérdidas aumentan más rápido que la reducción de las ventas. El segundo problema es que la deuda al requerir una salida fija de dinero para pagar los intereses y la amortización del capital reduce liquidez a las empresas, mientras que los dividendos de las acciones se pueden retener o pagar en bienes o especies. Una empresa muy apalancada tiene poco margen de maniobra para recudir sus obligaciones financieras, margen que sí tienen las empresas financiadas con capital. Además, todas las empresas constructoras se han visto beneficiadas por un ciclo de efectivo negativo, es decir, el período de cobranza es menor que el período de pago con lo que generaron exceso de liquidez. Las empresas constructoras han estado invirtiendo este exceso de liquidez en activos temporales obteniendo ganancias financieras superiores a su costo de financiamiento. El problema es que estos meses que redujeron las ventas ya no generaron exceso de efectivo que se pueda invertir y ahora están sufriendo tanto por el peso de las amortizaciones como por la incapacidad de refinanciar su endeudamiento. Y por si no fuera suficiente, recientemente tres jueces han ordenado al Infonavit embargar precautoriamente los pagos que tiene que realizar esta entidad a Geo, Urbi y Homex por incumplimiento con sus acreedores, ahogándolas al cortar sus únicas fuentes de ingresos.

El nuevo plan nacional de vivienda es una causa específica del sector construcción, pero el excesivo apalancamiento es un problema que puede enfrentar cualquier empresa grande, mediana o pequeña. Las nuevas reglas de juego van a propiciar emprendimientos de menor tamaño en el sector de construcción, que tengan flexibilidad y se adapten mejor al nuevo entorno. Los empresarios, de cualquier giro y tamaño deben estar atentos también de sus fuentes de financiamiento, costo de su financiamiento, plazo de pago, importe de los desembolsos y margen de maniobra con respecto a sus ingresos y costos.

En esta entrega traté de explicar los principales problemas coyunturales como financieros que orillaron a las empresas constructoras de vivienda a esta situación; la próxima semana comentaré los errores estratégicos que contribuyeron a esta situación, como lo actualizaré de los eventos que transcurran durante la semana y de la importancia que esta coyuntura tiene para personas como usted y como su servidor.

William Steinwascher

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