Los primeros asentamientos humanos fundaron ciudades para establecer órdenes sociales que eran imposibles en la época del nomadismo. La configuración de estos espacios de hábitat ha estado sujeta históricamente a intereses religiosos, políticos y, como en los últimos siglos, del capital.

El IV Seminario Internacional Permanente Ciudad, Mercado Inmobiliario y Estructura Urbana, organizado de manera conjunta por la UNAM y la IBERO Puebla, busca explorar los impactos socioespaciales y ambientales de este modelo comercial. Como expuso el Mtro. Xavier Recio Oviedo, director del Departamento de Arte, Diseño y Arquitectura de la Universidad Jesuita, corresponde a las universidades responder a estas problemáticas en pro de los más vulnerables.

La especulación inmobiliaria, práctica estelar de este mercado, consiste en la adquisición de suelos con la espera de que aumenten su valor en el futuro. Cuando la misma apuesta se aplica al desarrollo de infraestructura se espera poder vender hogares a un mayor precio en el momento oportuno. Ambas modalidades arrastran estigmas que las colocan como acciones nocivas para la urbanidad.

El desarrollo especulativo de vivienda promueve la construcción de casas sin destinatario para ofrecerlas a compradores potenciales. Aunque existen matices: no opera igual quien se hace de un lote como quien adquiere manzanas enteras a través de compañías de gran capital.

En sus estudios sobre el modelo de negocios de INFONAVIT, el Dr. Paavo Monkkonen ha identificado un desarrollo especulativo desligado de la demanda, donde primero se construye y después se busca a quién vender. Esta medida poco práctica, que deriva en las ya conocidas casas abandonadas y vandalizadas, coexiste con la inflación de viviendas viejas y las restricciones para invertir en la construcción de nuevos espacios habitacionales.

Durante su conferencia para el seminario, el investigador de la UCLA de California recurrió al pensamiento del economista Henry George, quien apoyó la moción de convertir el suelo urbano en una propiedad común para democratizar los beneficios del crecimiento económico. Como consecuencia, el impuesto generalizado para el uso del suelo reduciría la presencia de lotes baldíos al tiempo elevaría la plusvalía de los espacios.

Este cometido puede lograrse, según observó Monkkonen, por tres vías: el predial, el impuesto a las transacciones y el importe al desarrollo. La contribución anual, la más redituable de todas, ofrece la ventaja de incentivar el uso del suelo valioso, además de que representa una fuente de ingresos estable para los gobiernos. La intención de impulsar la recaudación, aclaró, es mejorar la cantidad y calidad de la vivienda social.

La zonificación también contribuye a limitar la especulación y la densidad urbana. Sin embargo, esta estrategia no siempre ha dado los resultados esperados: en California, los municipios en los que las rentas son más bajas presentan mayor capacidad de construcción de casas, mientras que en los más caros hay menos espacio zonificado. “Producimos muy poca vivienda nueva porque donde más se puede producir no está permitido”.

La práctica de dividir la ocupación urbana llegó a México como herencia de las prácticas de segregación racista y clasista de Estados Unidos. Si bien las brechas en el territorio nacional no son tan dramáticas como en el país vecino, ciudades como Puebla y la Ciudad de México dan cuenta de los efectos de generar viviendas de primera, segunda y tercera categorías.

Las nuevas apuestas viran hacia programas de vivienda inclusiva que ajusten las rentas a las capacidades de ingresos de los inquilinos, recurso que abre el camino a la recaudación de impuestos. El problema de este modelo es que “afecta a un pequeño porcentaje de los lotes de la ciudad. A los más ricos con mansiones nunca les va a afectar”.

Monkkonen concluyó que la expansión de las ciudades debe darse con base en la distribución de la población y los centros de trabajo para procurar condiciones óptimas de vida para la población urbana, especialmente en tiempos en los que los rascacielos coexisten con los terrenos bizantinos.

Conoce más sobre la opinión del. Dr. Monkkonen en la siguiente liga:

https://www.youtube.com/watch?v=ajtf0jhFzdI&list=PLPB1thiIYyY_mnn6YuXO5MHUDEK-pbk-1